租客、房東均得利 租房貸成長租市場又一塊“蛋糕”
新聞來源：宏輝智通 發(fā)布日期：2018-02-26 瀏覽次數(shù)：3349雖然當下只有少數(shù)幾家銀行和互金公司推出“試水”產品，但只要房屋租賃需求穩(wěn)步上升，租房貸這塊“蛋糕”一定會越做越大。
房屋租賃市場的發(fā)展將促進租房貸業(yè)務擴容，而租房貸的推廣又為房屋租賃市場的繁榮提供了有效金融支持，預計租房貸這塊“蛋糕”會越做越大。
近年來國內房價居高不下，剛踏入職場的年輕人陷入了兩難困境：如果選擇買房，巨大的月供壓力導致其選擇范圍極為有限;如果選擇租房，畢竟產權不屬于自己，一旦與房東因租金等問題發(fā)生摩擦，只能落得頻繁搬家的艱難境地。
最近，“按揭租房”概念躥紅，給為此頭疼的人們帶來了福音。
截至目前，已有中信銀行(601998,股吧)、建設銀行、中國銀行三家大型商業(yè)銀行進入租房貸市場，支付寶、百度金融、京東白條在房屋租賃領域也動作頻頻。其中，建設銀行一出手就“放大招”，2017年年底攜手招商、華潤、萬科等11家房地產開發(fā)商，在深圳發(fā)布首款租房貸產品——按居貸，面向有長租需求的個人發(fā)放，用于一次性支付租金，信用貸款100萬元封頂，貸款期限最長可達10年。這款產品無論是貸款額度還是貸款期限均超出了市場預期，因此引發(fā)了廣泛關注。
租客、房東均得利
銀行、互金等金融機構為何同時看中了租房貸市場?根據鏈家研究院發(fā)布的《租賃崛起》報告，當前，我國房屋租賃市場規(guī)模為1.1萬億元，預計到2025年將增長到2.9萬億元，2030年將超過4萬億元，顯然，這是一個前景非常廣闊的市場。而且，“租購并舉”政策提出之后，各地政府對培育租房市場態(tài)度積極，降低了租房市場的風險。金融機構大舉進入，可謂正當時。
在此之前，我國房地產市場只有買賣和短期租賃兩種產品，缺乏期限介于兩者之間的中長期租房模式，建設銀行等金融機構的這項新興業(yè)務恰好填補了這個空白。
不過，也有不同觀點認為，租房貸說穿了就是房屋租賃市場的“校園貸”，一個租不起房子的人怎么可能貸款租房呢?房租本身就是按月支付，付不起房租的人，如何按月向銀行償還貸款本金和利息?這樣的貸款產品委實沒有必要。
事實上，情況并非如此。按照慣例，租客租房一般要“押一付三”，一次性支付一筆較大數(shù)額的資金，對于很多人來說，這會帶來不小的壓力，如果有了租房貸，將每月支付的資金進行平滑，則可以緩解這種壓力。同時，利用租房貸租房，租客和房東簽訂了中長期(比如3~5年)租約，可以促使房東在租金方面進一步折讓，為租客省下一部分月租。也因為鎖定了一個較長的租期，并且提前支付了房租，租客再也不必擔心租金被隨意提高的問題。
舉一個真實的案例，深圳市民李先生原來的房子居住面積太小，有改善居住條件的需求，但因為深圳房價太高，對于買房一直處于觀望中。在得知建設銀行深圳分行推出按居貸后，他決定嘗試一下，最終建設銀行給他提供了3年期貸款，金額26萬元左右，他在深圳市龍華區(qū)潤達圓庭小區(qū)租了一套四居室住房，以后，李先生每月需向銀行償還7000多元。然而，潤達圓庭小區(qū)同類型的住房，每月租金在8000~10000萬元，李先生采用按居貸租房，價格明顯偏低，原因就在于銀行一次性向房東交清了3年房租，房東給打了92折。同時，龍華區(qū)面積類似的新房售價高達700萬元，以貸款500萬元，還款期20年計算，購房者月供至少3.2萬元，是李先生每月租金的4倍多。
對于租客來說，利用租房貸租房，可以在短時間內大幅改善居住條件，且對個人財務不會造成過大負擔，是一項值得嘗試的新選擇。
對于房東，接受房租貸也是有利的。現(xiàn)階段，建設銀行按居貸主要面向大型房地產開發(fā)商的房源開放。當前，我國大多數(shù)熱點城市都在執(zhí)行嚴格的商品房限購限售政策，開發(fā)商手中有房也難以出售，這讓不少開發(fā)商面臨著巨大的現(xiàn)金流壓力。在這種情況下，拿出一部分房源，將房子的產權與居住權分開，通過按居貸出租給租客，相當于銀行以貸款形式一次性買斷了房子的長期居住權，不僅可以緩解流通資金緊張的燃眉之急，也有利于得到銀行給予的其他金融服務支持。
金融機構要避開“隱藏坑”
隨著“租購并舉”“租購同權”住房制度逐步落實，未來房屋租賃需求將得到跨越式擴張。以按居貸為代表的租房貸產品，因為對租客、房東均有利，有可能成為金融領域的下一個“風口”。雖然當下只有少數(shù)幾家銀行和互金公司推出“試水”產品，但只要房屋租賃需求穩(wěn)步上升，租房貸這塊“蛋糕”一定會越做越大。樂觀預期是，房屋租賃市場的發(fā)展會促進租房貸業(yè)務擴張，而租房貸的推廣又為房屋租賃市場的繁榮提供了有效金融支持。
但是，在推廣租房貸產品時，金融機構萬不可盲目行動，需要注意避開那些可能導致業(yè)務拓展不力的“隱藏坑”。
首先是找準需求聚集地。住房長租市場前景廣闊，但并不代表所有的城市都適合搞長租房。一個城市發(fā)展長租房，需要滿足兩個條件：其一是有大量的外來人口，即這座城市的流入人口要大于流出人口;其二是房價和租房價格較高，讓長租具有比較優(yōu)勢，像很多三四線城市，雖然外來人口龐大，但房價和租金價格并不高，租客租房還不至于要向銀行求助。金融機構在推出租房貸產品前，必須充分考慮當?shù)氐姆康禺a市場發(fā)展狀況。
其次是保證在租房貸業(yè)務中有一定的利潤空間，否則租房貸市場很難得到長期發(fā)展。當前，建設銀行推廣按居貸，執(zhí)行的是4.35%的基準年利率，低于同期購房按揭貸款利率。對于租房貸來說，只有執(zhí)行低利率，才會有市場空間，但在貸款周期相對較長的情況下，若資金回報率不高，金融機構如何尋找在規(guī)模、期限和成本上都與之匹配的資金，有可能成為租房貸業(yè)務的發(fā)展瓶頸。
最后，要采取措施堵住租房貸資金被套現(xiàn)的通道。例如，小王想買房，但沒錢付首付，而小王的朋友小李正好有房產，小王即可通過與小李簽訂長期租賃合同成功套現(xiàn)。如果這條路徑被打通，租房貸便與消費貸、現(xiàn)金貸違規(guī)進入房地產市場無異了。在按居貸業(yè)務流程中，建設銀行將按揭貸款一次性打入房地產開發(fā)商賬戶，資金不直接與租客發(fā)生關系，租房貸資金被挪用的可能性不大，但隨著按揭租房業(yè)務范圍擴大至二手房租賃市場，挪用租房貸款的可能性是存在的。
為防范租房貸資金流向炒樓市場，制度上需要做出規(guī)范，可以采取的措施包括：租金備案制很關鍵，防止房東虛抬房租造成租房市場不穩(wěn)，同時防止同一套房產多次貸款;租房貸資金不應經過租客，而是根據租賃情況直接劃轉給房東或開發(fā)商;針對挪用租房貸資金的行為，設立黑名單制度等等。
金融機構也需要在運作模式上推出更多創(chuàng)新舉措。像租房貸這樣的業(yè)務，按常理，銀行需要深度介入貸款各個環(huán)節(jié)，包括把握房屋產權、管理租金等，這樣才能有效防控信貸風險。但事實上銀行又不可能實際參與到租房運營過程中，其不屬于銀行業(yè)務經營范圍。這就需要有一種新模式，實現(xiàn)銀行與租房中介機構的深度合作，形成一個閉環(huán)的生態(tài)體系，確保銀行對租房貸業(yè)務全流程的把控。