對話：酒店和商業地產類ABS及證券化
新聞來源：宏輝智通 發布日期：2016-11-01 瀏覽次數：3020
國內的貨幣供應量比較大，導致傳統最標準的收益率滿足不了很多投資機構的要求，很多大銀行保險慢慢把配置計劃挪到不動產的市場。
9月7日， AHF@第九屆國際酒店投資峰會暨第三屆中國酒店資產管理大會 ，在北京銀泰中心·北京柏悅酒店盛大開幕。
鳳凰資產管理執行董事陳恒先生（左）對話華菁證券（籌）董事總經理郝恒先生（右），分享酒店和商業地產類ABS 及旅游景區案例。
郝恒：非常感謝陳總邀請。我們團隊從2014年以來，扎根國內的企業資產化領域，從2015年到現在，不動產領域包括酒店，跟國內的資本市場結合度越來越深，我在國內市場做了十幾年，國內資本市場發展很快，證券融資比例慢慢替代銀行的間接融資比例，企業把發行債券作為融資手段。信用流動性好之后，我發現好的市場把資產盤活作為經濟改革很重要的主題，2014年到現在，整個融資規劃已經到達了接近2000億的水平，今年上半年超過這個水平，可能在四千億左右，不動產領域另說，蘇寧云商到寫字樓業態，我們操盤陸家嘴寫字樓，今年更多，各個類型的物業形態通過證券化形式跟資本市場做了一個對接。
陳恒：關于ABS和證券化資料大家可以參考。我想問一下現在國內以ABS形式，銀泰京東金融也開了ABS的平臺，廈門也開了這個平臺，ABS市場容量有幾萬億體量，發展非常快。我想問一下，國內和香港或者說新加坡，新加坡比較成熟，綠地可能年底在新加坡上，年底有一家天津的房地產公司，酒店或者香港那邊上，新加坡、香港國內這方面的不同點。
郝恒：其實中國不動產存量非常大，過去十幾年以來大家曲線救國，拿到香港和新加坡做RIS產品，香港和新加坡沒有誰太好，對RIS再融資政策不一樣，香港的市場對大陸的物業熟一點，但是新加坡對RIS產品更專業一點，對不同企業來說有人選擇新加坡，有人選擇香港，國內目前的階段只能等待，等著政策落地，其實金融從業者可以往這個方向做，我們做過酒店，包括今年蘇寧有物流地產項目，已經把RIS作為很重要的推出手段，或者有RIS功能，蘇寧物流功能，將來是真實的退出機制，如果有RIS以RI退出，部分實現了這個功能。我們希望在比較快的時間內RIS推出來，前期的準備工作才不會浪費。
陳恒：我想證券化交易模式很重要，可能會受到業主的關注。
郝恒：根據國情不同，結構多元化，目前市場情況下，我們根據政策框架，根據企業的訴求包括像酒店這樣的物業形態設計不同的證券化融資方案，就是拿酒店和類似物業未來的現金流做一個新的融資，它的功能除了簡單的財務上性價比更高的融資之后，更多是盤活資產，包括有些時候實現出表，這都可以，一種是主權過戶型，私募基金為載體，另外一種像銀泰項目，從單純的融資效果來說，不管是利率期限，都比原來物業本身的金銀貸更有優勢。
陳恒：什么樣的酒店或者物業才更合適做這方面的？
郝恒：目前行業酒店情況在國內發展不一樣，酒店操作可以，但是有困難，需要做一些工作，一般通常像寫字樓甚至物流地產更高，包括旅游城市做的不錯的酒店，整體收益很好，只要是一個本身資質好的酒店，在北京操作的CASS是喜來登，它有融資需求，整體狀況很好，對于這樣的優質酒店，我們有一個非常好的融資方案。從落地的CASE來看，目前大部分的類RIS項目集中在北上廣深。
陳恒：主要酒店物業本身的現金流萎縮，本來資產價值比較高可以，世貿集團現金流收益不錯，把現金流和資產打包在里面做， 它主要是看物業本身。
郝恒：這種ABS或者RIS的方案里面，確實是比較大的出發點看企業的訴求，只是融資還是真賣，賣五年之后回來還是真賣，有不同的方案和要求。
陳恒：你知道酒店物業在做ABS這塊，它的一些難點嗎？有些股權抵押出去，有些上市公司持有，前提是物業不錯，有比較穩定的現金流。
郝恒：從整體操作流程來說這個事情不麻煩，跟我們企業做普通的債務融資類似，我利用的不是企業的報表，不是凈資產的規模空間，對應的是未來的現金流收入。確實里面涉及到股權轉讓，也涉及到比較復雜的事情，國有企業下面是持有的酒店做這個事，比較羅嗦，對于民營企業，如果做股權交易性里面有很大的問題是稅，怎么降低成本，避掉稅，和企業情況是相關的。很關鍵的，很多企業做融資達到出表的目的，跟企業的會計師，我們有很多有限回購，包括流動性條款，需要跟特定的會計師溝通，維持信用的情況下達到企業出表的目的，有很多細的問題要攻克。
陳恒：請您分享一下對于未來證券化市場在酒店商業地產這邊的愿望，未來三五年是怎么樣的情況？
郝恒：希望RIS出來，大家把移動物業搬到商交所平臺上面，不管多少錢可以參與物業將來的增值和收益，短期來看我個人比較樂觀，看到整塊市場參與越來越多，資產創新的程度包括交易結構也越來越清晰，有一個大的背景，現在整個國內的貨幣供應量比較大，導致傳統最標準的收益率滿足不了很多投資機構的要求，優質的房地產企業發債都是2點多，但是國內大量資金成本有點高。如果跟大量存量的物業資產掛鉤起來是非常大的市場，我們看到很多大銀行保險慢慢把配置計劃從最標準、簡單的債券市場挪到不動產的市場。
陳恒：希望這塊政府的支持和一些季度更塊更好出臺，希望這一塊早點到來，在國內實現證券化的開展，也希望我們和華菁更多的合作。
郝恒：希望跟陳總合作，給酒店更多企業帶來一些非傳統最緊密的融資手段。